通过房地产中介机构交易房屋时必须具备的知识

大部分漳州市民在买卖二手房屋时，会选择通过房地产中介寻找房源或客户。二手房买卖涉及发布(寻找)房源、网签备案、转移登记、税务申报、银行贷款等等一系列手续，专业的房地产中介机构熟悉相应的法律知识，了解手续的办理流程，拥有广泛的信息资源，能够更好地帮助买卖双方达成交易。在缺乏专业知识的情况下，买卖双方付出一定的报酬，选择一家合法合规、业务熟练的房地产中介机构负责办理相关事宜，的确是个省心省力的选择。

不过，有时候由于缺乏相关法律知识，买卖双方容易在不经意间落入陷阱，又由于缺乏切实的证据而难以维护自身的合法权益。记者请漳州市住建局工作人员和市民聊聊，通过房地产中介机构交易房屋时必须具备的知识。

没有成交免佣金

要点一：在成交失败的情况下，可以不向提供居间服务的中介机构支付佣金。两家或两家以上机构合作成交的，只需要按照一宗业务支付佣金。

依据：《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

提示：在交易过程中，市民往往会遇见这样的问题：通过房地产中介发布或寻找房源，因为种种原因交易失败，却还要向房地产中介机构支付一笔数额不菲的中介费。或者在买卖双方选择了不同中介机构的情况下，房屋成交后却面临双头收费的情况，买一套房，交两次佣金。上述这两种行为都是违反规定的。以后如果大家遇见这样的情况，果断拒绝吧。

房源不能随便发

要点二：中介机构在取得业主本人或公证委托人同意前，不得私自对外发布房源。

依据：《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。

提示：2019年住建部等6部门联合通报了首批住房租赁中介机构违法违规典型案例，其中就涉及某地区房地产中介机构在未经出租人委托的情况下，擅自对外发布房源信息的案例。根据《房地产经纪管理办法》第三十五条，违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。

“低进高出”要提防

要点三：中介机构在经营过程中不得低进高出赚取差价。

依据：《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。

提示：当前市场上，有部分中介机构在经营过程中，通过压低卖房人的出售价格，向买房人提高出售价格的方式，利用信息差赚取差价。这是《房地产经纪管理办法》明令禁止的行为。中介机构提供居间代理服务，应当向买卖双方提供平等、真实的交易信息，从而赚取佣金。买卖双方在通过中介机构成交过程中可要注意提防。

“阴阳合同”不可取

要点四：同一房屋不得签订不同交易价款的合同。

依据：《房地产经纪管理办法》第二十五条第五款规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

提示：这就是我们平常所说的“阴阳合同”。部分房地产中介在填写《存量房买卖合同》时的交易价格，往往低于私下签订交易合同时的交易价格，美其名曰替交易双方节省税费，却不知这样的操作已经涉及非法规避税费。同时，签订“阴阳合同”，也很容易给中介机构留下漏洞，赚取差价。

“隔套出租”不安全

要点五：中介不得改变房屋内部结构分割出租。

依据：《房地产经纪管理办法》第二十五条第六款规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得改变房屋内部结构分割出租。

分析：中介机构改变房屋内部结构分割出租，即平常说的“隔套出租”。部分中介机构在承接产权人的租赁业务后，为追求利益扩大化，将原本成套的房屋分割成一个一个的小隔间用于出租。这种行为违反了《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》的规定，擅自改变房屋规划用途，出租如阳台、厨房、卫生间等不符合居住条件的位置，也违反了《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定。同时，由于用于隔套(间)的隔板多为木质板材，不符合消防工程强制性标准，存在安全隐患。

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